전세제도 개편과 전세대출 시장에 미치는 영향

정부가 하반기부터 전세제도 개편에 대한 논의를 본격화한다고 밝혀 전세대출 시장도 영향을 받을 것으로 예상되고 있습니다. 특히 내년 말까지는 역전세가 지속될 가능성이 크며, 정부 규제가 강화되고 있어 전세대출 감소 추세가 당분간 이어질 것으로 예상되고 있습니다. 그러나 이러한 전세대출 규제로 인한 대출 감소는 주거안정 효과를 줄일 수 있기 때문에 정책적 선택이 필요한 상황입니다.

전세대출의 급성장과 부작용

하나금융경영연구소는 '전세제도 변화에 따른 시장영향 가능성 점검' 보고서를 통해 최근 전세 시장은 주택 거래의 40%를 차지할 만큼 성장하였으나, 가격 변동기에 따른 아파트 시장의 역전세와 연립주택 시장의 보증금 손실 등 문제가 발생하고 있다고 진단하고 있습니다. 전세대출은 정책지원과 전세 거래 증가로 인해 급격히 증가하였지만, 갭투자 증가 등의 부작용도 초래하고 있다는 지적이 있습니다.

정부의 전세제도 개편 대응 방향

하나금융경영연구소 연구위원인 손정락은 정부가 역전세 대응, 전세사기 지원, 전세제도 개편에 집중하면서 향후 전세제도 개편 범위에 따라 전세거래 수요와 전세대출 시장이 영향을 받을 것으로 판단하고 있습니다. 국토교통부 장관인 원희룡 역시 전세 제도 개편을 위한 논의를 본격화할 예정으로, 특정 기간 임대차 계약에 한해 '전세금 반환용' 대출 규제 완화 방안과 임대인의 상환능력, 자기책임 부담을 강화하는 방안을 고려하고 있습니다.

전세가구의 현황과 지역별 차이

현재 전세가구의 비중은 점차 감소하고 있으며, 전세비중은 지역과 소득 수준에 따라 차이가 있습니다. 비수도권에서는 전반적으로 전세비중이 낮지만, 수도권에서는 소득이 높은 중소득 및 고소득 가구에서 전세비중이 증가하는 상황입니다.

전세보증금 규모와 역전세 위험가구 수

전세보증금 규모는 금융권의 주택담보대출 규모에 육박하는데, 2022년 기준으로 전세보증금 규모는 910~1058조 원으로 추정됩니다. 이는 금융권 전체의 주담대 규모와 유사한 수치입니다. 최근 전세가격 급등락으로 인해 발생한 역전세 위험가구는 전국적으로 102만 가구로 약 72조 원의 반환자금이 필요할 것으로 진단되며, 수도권과 비수도권에 분포되어 있습니다.

예상되는 전세대출 시장의 변화

역전세는 내년 말까지 지속될 전망이며, 한국은행에 따르면 올해 하반기에 28.3%, 내년 상반기에 30.8%의 주택이 계약만기가 도래하여 매월 55만 건 내외의 계약만기가 도래할 것으로 추정되고 있습니다. 이로 인해 임대인의 주택담보대출 수요가 증가할 것으로 예상됩니다.

이에 따라 전세가율이 높고 깡통전세 위험 가구가 많은 연립주택과 비수도권 지역의 아파트의 주택 처분이 늘어날 것으로 예상되며, 임대인들의 주택담보대출 차입 여력이 작아 보증금을 상환하기 위해 주택을 처분해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다.

정부의 정책 대응과 영향 예측

정부는 역전세 대응, 전세사기 피해지원, 전세제도 개편 등에 초점을 맞추어 정책적 대응을 진행하고 있습니다. 하지만 광범위한 규제 강화 시 전세 공급이 크게 감소할 가능성이 있으며, 이로 인해 전세가격 변동성은 감소하지만 주거안정 효과도 감소할 수 있으므로 정책적 선택이 필요합니다.

전세대출 시장은 현재 많은 변화가 예상되고 있으며, 정부의 대응 정책에 따라 전세 시장은 민감하게 반응할 것으로 예상됩니다. 주거 안정과 시장의 균형적인 안정을 위해 정부는 전세제도 개편에 주력하고 있습니다. 그러나 광범위한 규제 강화로 인해 전세 공급이 감소할 수 있으며, 이는 전세가격 변동성을 줄이지만 주거안정 효과도 감소시킬 수 있습니다. 따라서 정부는 정책적 선택을 통해 주거안정과 전세 시장의 균형을 맞추기 위해 노력해야 합니다.

전세사기 피해지원 특별법 시행

전세사기에 대한 피해지원은 특별법 시행을 통해 피해자 대상 지원 프로그램을 운영함으로써 전세시장의 신뢰를 회복하고자 합니다.

전세제도 개편은 임차인 보호를 위해 전세계약 및 반환보증 요건 등을 강화하는 방안을 모색하고 있습니다. 이를 통해 전세 시장의 건전성을 확보하고 임차인들의 주거안정을 지키려는 목표를 가지고 있습니다.

특히, 전세대출 시장 역시 정부의 전세제도 개편에 따라 영향을 받을 것으로 예상됩니다. 현재 전세대출은 급격한 증가로 인해 서민들의 주거 안정을 도모하는데 있어서 중요한 역할을 하고 있지만, 규제의 강화로 인해 감소할 수도 있습니다.

전세대출 규제가 강화되는 경우 임대인들의 주택담보대출 수요가 줄어들 수 있으며, 이는 전세 시장의 유동성을 저해할 수 있습니다. 따라서 정부는 전세대출 규제에 대해 신중한 접근이 필요하며, 임대인들의 주택담보대출 차입 여력과 주택 처분 등에 대한 대안을 고려해야 할 것입니다.

마무리

전세제도 개편과 전세대출 시장 변화는 주거 시장에 큰 영향을 미칠 수 있으므로, 정부와 금융 기관은 이러한 변화를 신중히 관찰하고 대응해야 합니다. 주택 시장의 안정과 서민들의 주거 안정을 위해 정책적 선택과 균형잡힌 대응이 필요한 시기입니다.